2018年10月23日

積水ハウスvs地面師事件と不正登記防止申出制度

昨年、積水ハウスが土地取引で約55億円もの詐欺被害に遭った事件で、先日、いわゆる『地面師』と言われるグループが逮捕され、それに関するニュースが多数報道されていました。

海喜館.jpg

新聞、雑誌、TV、ネット等で様々なことが語られていましたので、それをもとに司法書士の目線でコメントしてみますひらめき

マスコミは地面師の手口とか買主である積水ハウスにスポットを当てて報道しています。これは知る側も内容がわかりやすいし、興味がわくのでよく理解できますが、ここでは視点を変えてみます。
不動産登記に深く関わる司法書士目線からすると、この事件については、注目する箇所が2か所程あります。

@公証人による委任状の認証(不動産登記法第23条第4項2号) 
A不正登記防止申出制度(不動産登記事務取扱手続準則第35条) 

@について、このグループは、権利証原本の代替として公証人による委任状の認証を利用したとのことです。
不動産売買の際に権利証がない場合、通常は司法書士等による「本人確認情報」の提供という手段がよく使われるのですが、司法書士による本人確認の方が厳密になりがちなため、それを避けたのか、公証役場で偽造パスポートと印鑑登録証明書を見せて認証を受けていたようです。

費用が安くなり司法書士の責任負担も軽減されるために稀に利用されていたようですが、公証人の本人確認はかなり簡易であり、司法書士仲間では疑問視する声がありました。地面師グループはこれを巧みに利用して、買主及び司法書士をだまし切ったのでしょう。

Aについて、興味深かったので少し詳しく(あくまで仮説も含みます)

平成29年6月1日 残代金の決済
平成29年6月1日 所有権移転移転申請
平成29年6月9日 登記申請却下

6月1日に残代金が支払われているので、地面師グループは任務完了で登記ができるかどうかは関心ないでしょう。代金決済をした後に、司法書士が書類を法務局に提出するので、司法書士としては登記が無事に完了するまでの憂鬱な期間です。

ここでおやっexclamation&questionと思ったのが、6月9日に『却下』とあることです。
私は20年以上、司法書士をしておりますが、登記申請で却下という経験がありません。恐らく多くの司法書士もそうでしょう。補正ということで、訂正、追加等の書類の不備を指摘されたことは何度もあり、取り下げも数回はあります。

登記申請で却下というのは、なかなかお目にかかれないものだし、9日間で却下されることなんてあるんだろうかという疑問です。却下するまでに法務局は1、2か月ほどかけたりします。
地面師グループが作成した偽造パスポート、印鑑証明書により公証人、買主、司法書士は騙されたが、法務局だけは偽造書類を見破って登記申請を却下したとの記事がありましたが、本当だろうかと思ったのです。

なぜこの申請があっという間に却下されたのか。
考えられるのは、事前に『不正登記防止申出』(不動産登記事務取扱手続準則第35条)の制度が利用されていたのではないかということです。
真の所有者が5月10日以降に積水ハウスに4通も内容証明郵便を出していたことからも司法書士、法務局等に相談に行ってこの申し出を行っていたのではないでしょうか。

この制度は、不正な登記がされる恐れがある場合にそれを防止するために設けられている制度です。例えば、権利証や印鑑証明書等を盗まれてしまったなどという場合に法務局へ不正登記防止申出書を提出しておけば、登記官が登記申請人に出頭を求めて本人確認が行われることとなります。また、不正登記防止の申出人に対しては法務局から通知が届くようになるのです。この制度が利用されていたとなると、却下の早さにも納得できます。

不正登記防止申出の制度は、原則として本人が出頭する必要がありますし、有効期限は申出から3ヶ月しかありません(再度申出は何度でも可能です)。また、その申出が必要となった理由に対応する措置をとっていないと受理されません。対応する措置というのは、例えば、権利証が盗難にあった場合には、警察などに被害届を提出するなどといったことです。簡単には使いにくい制度かも知れませんが、今回の事件のようなことがあったことを考えると、頭の片隅には置いておくべきかと感じました。




 

位置情報山崎法務事務所
神戸市東灘区田中町1丁目12番3号
TEL:078−451−0309
JR摂津本山駅よりすぐ 
エニタイムフィットネス摂津本山店向かい) 
2Fの青い看板が目印です
 


posted by 山崎法務事務所 at 10:26| 登記

2017年07月07日

みなし解散と会社の継続

平成26年から、全国の法務局において、休眠会社及び休眠一般法人の整理が毎年行われるようになりました。

休眠会社とは「最後の登記から12年を経過している株式会社」、休眠一般法人とは「最後の登記から5年を経過している一般社団法人又は一般財団法人」のことをいいます。

休眠会社又は休眠一般法人に対しては、法務大臣による公告及び登記所からの通知がなされます。それから2ヶ月以内に事業を廃止していない旨の届出や役員変更等の登記をしない場合、登記官が職権で解散の登記をします。これが「みなし解散の登記」です。みなし解散登記がされても、登記簿は閉鎖されませんので会社の登記事項証明書は取れるのですが、代表取締役は抹消されているので、会社の印鑑証明書は取れなくなります。

みなし解散されたまま放置してしまうと、言葉通り、会社は解散したものとみなされますが、3年以内であれば、特別決議(議決権のある株式の過半数以上の出席で3分の2以上の賛成)により継続登記を行い、会社を復活させることができます

休眠会社・休眠一般法人の整理作業は、会社法施行前にはおよそ5年に1度くらいの間隔だったのですが、前述のように毎年行われるようになり、それに関するご相談やご依頼も増えてきました。

会社法になってから初めて継続の登記の依頼があった際には、一から調べ直さないといけないうえに、たびたびの法改正もされていたので、それはもう大変な目にあいましたもうやだ〜(悲しい顔)
なんとか無事に登記を完了できたので、事務所HPに事例(登記事項、添付書類、登録免許税等)を掲載しております。是非、そちらをご覧ください。

書類の準備等がかなり煩雑になりますので、司法書士にご依頼いただくと、ご負担も少なく手続きを終えて頂けることと思います。




位置情報山崎法務事務所
神戸市東灘区田中町1丁目12番3号
TEL:078−451−0309

JR摂津本山駅よりすぐ、2Fの青い看板が目印です。
真向かいにコインパーキング(100円/30分)がございます。
 

posted by 山崎法務事務所 at 12:18| 登記

2017年06月27日

事務所HPを更新しました 〜株券の廃止(株券不発行)について〜

日付は随分遡りますが、平成18年5月1日施行の新会社法により「株券の発行」についての捉え方が変わりました。

会社法施行前には、原則、株券は「発行する」だったものが、会社法施行後は原則、株券は「発行しない」と、すっかり逆の考え方になってしまっていますがく〜(落胆した顔)

そのことにより、株券の発行コストをなくすことができるようになったわけですが、会社法施行前から存在する株式会社の登記簿謄本には職権で「当会社は株券を発行する」という記載がされています。

株券を発行するという登記を廃止にするためには、株券を発行する旨の定めを廃止する登記申請をする必要があります。

この手続きの事例を事務所HPに掲載しておりますので、ご参考になさってくださいわーい(嬉しい顔)

  事例 〜株券発行の定めの廃止〜




位置情報山崎法務事務所
神戸市東灘区田中町1丁目12番3号
TEL:078−451−0309

JR摂津本山駅よりすぐ、2Fの青い看板が目印です。
真向かいにコインパーキング(100円/30分)がございます。
 

posted by 山崎法務事務所 at 15:03| 登記

2016年11月04日

買戻し特約の抹消登記

以前にも一度旧ブログにてご案内させて頂いたことがあるのですが、よくお問い合わせいただく項目のひとつに買戻特約の抹消登記があります。

事務所が神戸市東灘区にありますので、やはり近隣の方からのお問い合わせが多く、買戻権者として「神戸市住宅供給公社」「兵庫県住宅供給公社」などが設定されているものがよく見られます。しかし、郵送だけでの手続きも可能ですので、遠方にお持ちの不動産についてのご依頼も承っております。

買戻期間が過ぎればもちろん特約の効力は無くなりますが、登記されたままでは将来その不動産を売却することなどができません。長期間そのまま放置していると権利関係が複雑になって必要な手続きが増えたり、急に必要になって手続きを急ぐと費用が割高になったりすることがあります。従って、買戻期間の満了後は、速やかに抹消手続きを行っておくことをお勧め致します。

当事務所にご依頼頂いた場合、買戻権抹消登記手続の費用は下記の通りです。

基本報酬
  14,000円(税別)
    → 2016年12月15日までにご依頼を頂いた場合、
     特別価格 12,000円(税別)とさせて頂きます。

    ※登記住所または氏名が変更している場合、住所(氏名)
     変更登記費用としてプラス10,000円(税別)が掛かり
     ますのでご注意ください。
     また、不動産件数が複数ある場合や、所有者がお亡くな
     りになって相続が発生する場合などには、別途追加料金
     が必要です。

実費
 登録免許税(不動産1件につき) 1,000円
 登記簿確認、登記事項証明書、郵送費等 4,000円程度

ご不明な点等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。メールでの無料相談も承ります。





位置情報山崎法務事務所
神戸市東灘区田中町1丁目12番3号
TEL:078−451−0309

JR摂津本山駅よりすぐ、2Fの青い看板が目印です。
真向かいにコインパーキング(100円/30分)がございます。
 




posted by 山崎法務事務所 at 09:31| 登記

2016年10月23日

「所有権移転」と「持分全部移転」の一括申請について

売買による所有権移転の依頼がありました。
早速、準備のため受付メモの作成にとりかかり、登記事項証明書を眺めておりました。公衆用道路を持分でお持ちなので、「所有権移転」「持分全部移転」の2申請だなと即座に判断していました。

売主甲さんの権利証のことがあるので、登記事項証明書を更に見ていると、権利証の受付番号が1つであることに気付きました。甲さんが取得された時の登記申請が1申請でされているということです。
相続が原因では一括申請ができるとは知っていましたが、売買でもあるようなので少し調べてみました。

司法書士以外の方にはわかりにくので基本に戻って説明します。
一括申請というのは、複数の登記申請を一つの申請書にまとめて申請することです。基本的には申請は一件毎に行うのですが、場合によっては一括申請が可能なことがあります。

まず、一括申請を行うには同一管轄内での申請であることは大前提です。管轄が違えば当然申請も別になります。その中で、よく話題(問題?)となるのは、「所有権移転」と「持分全部移転」の登記が一括で申請できるかどうかということです。

例えば、甲さんが単独で所有する土地Aと甲さんの持分が2分の1である土地Bを乙さんに売却する場合。
まず、申請書には『登記の目的』を記入する必要があります。『登記の目的』とは、その申請でどのような登記をするのか、ということです。この場合は登記の目的が土地Aの「所有権移転」と土地Bの「甲持分全部移転」で別であるため、通常であれば2つの申請となります。

しかし、

「登記研究」第423号125頁
所有権移転登記と所有権一部移転登記を同一の申請書ですることはできない。

「登記研究」第448号131頁
当事者及び登記原因日付を同じくする甲物件に対する所有権移転の登記と、乙物件に対する共有持分全部移転の登記を同一の申請書ですることはできない
※ただし、共有者の持分について第三者の権利に関する登記(処分の制限の登記を含む)がされている場合(昭和37年1月23日民事甲第112号)

「登記研究」第470号97頁 
登記権利者・登記義務者・登記原因が同一であり、かつ、持分の移転について第三者の権利に関する登記(処分制限の登記及び予告登記を含む。)がなされていない限り、所有権移転登記と共有持分全部移転登記は、同一の申請書で申請することができる

などの記載があり、これらによると上記の例において土地A・Bがともに同一管轄内にあり、抵当権等、第三者の権利が付いていない場合には可能であると解釈できます。

確かに一括申請は可能であり、前登記がまさに一括申請で取得されたものであるので、1申請にして登記申請をするいい機会だなと思いました。

しかし、これは先例ではなく登記研究レベルの話なので、実際には法務局によって解釈・扱いが違うということがあり、A法務局ではOKだったものがB法務局では通らなかったり、場合によっては担当者次第で変わることも(この一括登記の件に限らず)多々あります。
法務局サイドの記載のことも考えると、原則どおりに別申請にする方が実務的には安全策だなとの考えに至りました。

依頼者側からすると、一括申請するかしないかで費用が変わってくるのではないか、というのが一番の心配事かも知れません。
一括申請できそうなものを別申請にして申請件数が増えたとしても、手数料は同一にして、臨機応変に対応させて頂いています。



ご不明な点等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。メールでの無料相談も承ります。




位置情報山崎法務事務所
神戸市東灘区田中町1丁目12番3号
TEL:078−451−0309

JR摂津本山駅よりすぐ、2Fの青い看板が目印です。
真向かいにコインパーキング(100円/30分)がございます。
 

posted by 山崎法務事務所 at 05:00| 登記